Какова должна быть стоимость земли?
Джеральд Гейдж, Отдел Консультаций по недвижимости компании "Артур Андерсен"
Основной принцип стоимости в условиях свободного рынка достаточно прост: Стоимость объекта должна быть равна экономической выгоде, которую он может принести своему владельцу. Как и везде в мире, в случае с землей в России, это означает, что стоимость участка земли должна отражать ту выгоду, которую может получить владелец земли от его использования.
Конечно же, каждый участок земли имеет несколько вариантов использования, поэтому его наивысшая стоимость и будет указывать на наиболее выгодный способ его использования.
Снизить стоимость конкретного участка земли могут такие факторы как недостаток спроса, отсутствие инфраструктуры необходимой для наиболее прибыльного способа использования земли, а также наличие излишних ограничений землепользования. При приватизации в России городских земель, вопрос: "Как максимизировать стоимость земли при продаже?" - будет наиболее актуален.
Как утверждалось ранее, стоимость земли определяется исходя из способа ее использования. Начиная от отдаленных и пустынных земель, полезность земли неуклонно возрастает по мере увеличения плотности населения. Поэтому участки земли расположенные в центре города, где наибольшая плотность населения, всегда дороже, чем земли малонаселенных окраин.
Так как наличие высокой плотности населения создает спрос на более прибыльные способы использования земельных участков, следовательно, на дальнейшее увеличение или понижение стоимости земли влияют другие факторы, а именно: наличие инфраструктуры, необходимой для наиболее прибыльного способа использования земли; и законодательные ограничения на способы использования земли.
Инфраструктура необходима для поддержания наиболее высокодоходных вариантов землепользования, например под розничные магазины, гостиницы, офисные здания. Развитая инфраструктура включает хорошие дороги, эффективную дренажную систему, бесперебойное снабжение электричеством, водой и газом (или теплом). Повысить стоимость земельного участка могут также некоторые разумные ограничения землепользования, такие как, необходимость придерживаться определенного внешнего вида (архитектурный надзор), безопасная эксплуатация (система выдачи разрешений на строительство), организация транспортных и пешеходных потоков (проектировочные ограничения). В тоже время, излишние ограничения, такие как слишком детальное зонирование или другие ограничения застройки, которые препятствуют удовлетворению рыночного спроса, могут фатально отразиться на стоимости земли.
Основываясь на имеющейся инфраструктуре земельного участка и наложенных на него ограничениях использования, следующей важной частью по максимизации стоимости являются рыночные способы продажи земли. Мы уже наблюдали продажу государством огромного количества активов (процесс приватизации предприятий) и многие отметили, что данный процесс не способствовал достижению максимальных стоимостей.
Опыт накопленный развитыми странами показывает, что наиболее высокие цены достигаются в том случае, если процесс продажи основан на принципах состязательности, открытости и включает большое количество потенциальных покупателей. Для того чтобы данные принципы действовали и на территории России, необходимо предпринять следующие шаги:
Создать необходимые условия для максимизации полезности каждого участка земли (т.е. улучшить инфраструктуру, а также сократить излишние ограничения на строительство и землепользование).
Предоставлять полную информацию об участках земли и разрешенных способах их использования потенциальным покупателям.
Широко рекламировать продажу земельных участков, для того чтобы данная информация была доступна наибольшему количеству потенциальных покупателей.
Предоставлять потенциальным покупателем достаточно времени необходимого для анализа и определения наиболее выгодных способов использования земельных участков.
Данный шаг задействует силу рыночных механизмов для максимизации стоимости.
В процессе продажи, необходимо установить доступную и прозрачную конкурентную среду между потенциальными покупателями. Это могут быть открытые или закрытые торги, а также прямая продажа. В любом случае, это должен быть процесс управляемый независимой и объективной профессиональной организацией, для того чтобы обеспечить его максимальную прозрачность и наилучшее использование мирового опыта.
Обеспечить покупателям максимальный контроль и свободу в выборе способов использования и распоряжения купленными ими земельными участками.
В процессе продажи любого объекта возникает вопрос, какова должна быть начальная цена. Это также имеет место и при продаже земельных участков, каждый продавец хочет добиться того, чтобы запрашиваемая цена была наиболее близка к максимально возможной, но в тоже время не слишком превышала реальную стоимость, так как это может отпугнуть потенциальных покупателей.
Как мы имели возможность наблюдать в процессе предыдущей приватизации, уровень запрашиваемой цены не может быть определен продавцом самостоятельно, так как у государства недостаточно знаний относительно факторов влияющих на стоимость и оценки их размеров в условиях свободного и конкурентного рынка. Для профессиональных оценщиков, наиболее предпочтительным при оценке земельного участка является метод сравнения цен с наиболее похожими по своим характеристикам земельными участками. В условиях неразвитости рынка земли как, например, в России, оценщики основываются в своих расчетах на отношение стоимости земельного участка к полной стоимости наиболее прибыльного объекта, который может быть построен на данном участке земли.
При этом может быть использовано несколько методов, среди которых:
Метод распределения стоимости (определение процентного соотношения стоимости земли к стоимости всего объекта по аналогии с похожими объектами)
Метод остатка для земли, способ, согласно которому, доход получаемый от использования земли, определяется, как остаток после вычета из всего объекта, включающего в себя все четыре фактора производства (рабочую силу, капитал, управление и землю) дохода приходящегося на первых три фактора. В итоге должен остаться доход приносимый, конкретным участком земли.
Для того чтобы применить все возможные методы и получить достаточно надежную оценку земли необходим значительный опыт в данной сфере.
Те, кто смогут успешно применить перечисленные выше методы, также смогут и конкретно ответить на вопрос: "Сколько должна стоить земля?". В итоге ответом будет: "Наивысшая цена при оптимальном способе использования земельного участка установленная на открытом, конкурентном и хорошо организованном рынке". Хотелось бы надеется, что в этот раз при приватизации земель, в России будут привлечены все необходимые специалисты в данной сфере.
Джеральд Гейдж, партнер компании Артур Андерсен, возглавляет отдел предоставляющий консультации по недвижимости, а также услуги по оценке в России и странах СНГ. В России он работает в данной сфере с 1994 года, предоставляя услуги крупнейшим российским и иностранным компаниям, а также государственным структурам федерального и регионального уровня.
http://www.rupron.ru/
|
|
